積水ハウス地面師詐欺事件

地面師とはーーー積水ハウス地面師詐欺事件のスケールの大きさ

「他人の土地を自分のもののように装って第三者に売り渡す詐欺師」（大辞林）

それが地面師である。

彼らは、真正の不動産所有者のふりをして、不動産を購入したいと考える人々からお金を騙し取ります。しかし、実際には、地面師にだまされた買主は、お金を支払ってもその不動産の所有者にはなれない。

多くの場合、地面師は単独で行動するのではなく、複数の仲間と共に計画を立てて行動します。彼らの中には、詐欺の計画を立てるリーダーや、不動産情報を収集する役、本人確認書類や印鑑証明書などを偽造する役、取引を仲介し買主と実際に交渉する役、さらには専門家（司法書士など）として取引をサポートする役など、それぞれが特定の役割を持っている。

地面師の詐欺の主な手口は、真の不動産所有者のふりをして、不動産を買主に売却し、その代金を騙し取ることである。特に、所有者が常駐していない（実際に住んでいない）空き地や駐車場、アパート、ビルなどは、地面師のターゲットとなりやすい。なぜなら、これらの不動産は、外から見ただけでは、実際の所有者が誰であるかを判断するのが難しいからだ。

不動産の所有者情報は、法務局の登記簿に記載されています。しかし、地面師はこの情報を利用して、真の所有者になりすまして詐欺を成立させようとする。

買主は、取引前に売主の身元を確認しますが、地面師は偽の身分証明書を用意したり、所有者の情報を学習して、その人物のように振る舞うことで、買主を欺くのである。

不動産を購入したと思っていた買主は、売主（地面師）の代金を支払った後に、登記を申請する際に、その申請が却下されたり、購入不動産の現地に立ち入ろうとして実際の所有者との間で問題が生じることで、自分が詐欺に遭ったことにようやく気づく。しかし、その時には、地面師たちはすでに姿を消しており、支払ったお金を取り戻すことは難しくなっている。

地面師詐欺事件は、警視庁管内では50件とも100件とも言われるほど頻繁に起こっているが、2017年に起きた積水ハウス地面師詐欺事件は、積水ハウスが地面師グループに土地の購入代金として55億5千万円を騙し取られた事件で、地面師詐欺事件のなかでも飛び抜けてスケールの大きな詐欺事件だったため世間の注目を集めた。

事件発覚後の積水ハウスの発表によれば、2,000平米（約600坪）の土地をはじめとした一連の不動産取引総額は70億円にのぼり、うち積水ハウスは63億円をニセ地主（地面師グループ）に支払い、最終的に55億5千万円もの大金を騙し取られたのである。

地面師詐欺事件で不動産のプロが騙されるケースも非常に多いが、なかでもこの積水ハウスは、騙された会社の規模でも群を抜いた大きさなのである。

大和ハウス、住友林業とともに、日本のハウスメーカー御三家の一角を占め、事件当時の売上は大和ハウスに次ぐ2兆1593億円にものぼる業界のリーディングカンパニーで、マンション開発なども手掛ける日本屈指のデベロッパーでもある。そんな巨大企業でもいとも簡単に地面師たちに巨額の資金を騙し取られたのである。

まさにこれまでに類を見ない史上最大の地面師詐欺が、この積水ハウス地面師詐欺事件と言えるのではないか。

積水ハウス地面師詐欺事件の舞台となった「海喜館」

事件の舞台は、東京都品川区西五反田2-22-6、山手線五反田駅から徒歩3分の立地にある旅館「海喜館（うみきかん）」。

マンションブームや東京五輪を控えて、地価が高騰してきた都内の優良物件として、不動産業界ではかねて注目の案件だった。時価は100億円を超えるとも言われていた。

事件に巻き込まれた地主の海老澤佐紀子さんは、1944年生まれで両親が「海喜館」を経営しており、彼女もこの旅館で育った。父親が愛人をつくり家を出てから、母親が切り盛りするようになっても立地の良さから随分と繁盛してたらしい。

戦前から花街として栄えてきた五反田。その花街から少し隔てた目黒川沿いの好立地に「海喜館」はあった。母親が他界したのが1975年で、佐紀子さんが「海喜館」を相続した。

バブル崩壊後しばらくまではそれなりに経営はうまくいっていたが、徐々に施設が古くなってくると近隣に建設されたビジネスホテルに客を奪われていき、経営は次第に苦しくなっていったようだ。

そうなると、好立地の不動産を欲しさに、不動産会社の営業マンやらマンションデベロッパー社員やら、不動産ブローカーやら、いろんな人が佐紀子さんに近づき、旅館を売るようにうるさく言ってくる。しかし、佐紀子さんは「旅館は絶対に売らない」と頑なに言い続けるが、そんな状況に嫌気がさしてくる。

そんな状態で旅館経営もうまくいかずに、2015年3月についに旅館業を廃業してしまう。廃業後もしばらくは住み続けていたが、佐紀子さんは2017年頃に体調を崩して入院してからは、人の出入りも途絶えて、瞬く間に廃墟のように荒れていくのである。

このような状況で、都内でも屈指の優良物件として、不動産業界では注目の案件で

あった「海喜館」の高齢の地主の変化を見逃さなかったのが地面師たちである。

事件の舞台となった、「海喜館」（東京都品川区）

大物地面師たち

「海喜館」の詐欺事件で当初の計画段階から関わっていたのが、内田マイクと北田文明の二人であったと言われており、彼らは業界でもその名の知れ渡った大物地面師であった。

北田文明は1959年（昭和34）長崎県に生まれた。国士舘大学を中退後、広告業を経て不動産業に興味を覚えて、30歳頃から不動産取引の仕事をはじめた。

後に世田谷の5億円詐取事件で逮捕されるが、事件のことはほとんど話さない。事件と直接関係のない話を結構したらしい。

「年収は2,000万円ほど。ゴルフは月に10回。銀座の高級クラブで飲み歩く。クレジットカードは10枚ほど所有。ハワイのコンドミニアムも所有。」など。

北田は地面師の中でも、五指に入る大物と言われた。そして、この北田と並び称される大物地面師が内田マイクだ。マイクは本名だが日系アメリカ人というわけではない。かつては内田英吾と名乗り、「池袋グループ」と呼ばれる地面師集団を率いていたようだ。

地面師の組織は、多くの場合、約10人程度のメンバーで成り立っているとされる。このグループの中心となるのは、詐欺の全体的な計画を策定する主犯格のリーダーである。彼らのサポートとして、成りすます役の人物の選定や演技の指導を行う「手配師」や、パスポートや免許証などの必要な偽の書類を作成する「印刷屋」あるいは「道具屋」がいる。また、不正な取引のための銀行口座を用意する「銀行屋」または「口座屋」や、法的な手続きをサポートする弁護士や司法書士の「法律屋」など、メンバーそれぞれが特定の役割を持ち、連携して詐欺を進めていくのだ。

そんな地面師の組織の中心には、北田文明や内田マイクという大物地面師が存在し、犯行の指揮を執ってきた。彼らは策略の中心人物として、数々の詐欺計画を進行させてきた。東京都内で起きている地面師事件の多くに関係したとされるほどの大物地面師なのである。彼らにとって好立地の「海喜館」は見過ごすことのできないターゲットだったに違いない。

内田らがこの「海喜館」の計画を立て始めたのが2016年の12月頃だと言われている。最初のアプローチとして、物件の隣接する月極駐車場の賃貸を申し込んで、地主の佐紀子さんとの接触を果たした。実際に、佐紀子さんと彼らの間で駐車場の契約が結ばれたのは、彼女が入院する直前の時期、2016年12月のことだった。この動きから、この頃から地面師たちは「海喜館」に注目していたことがわかる。

駐車場でも契約を交わせば、佐紀子さんと直接接触するので、本人の人相風体はもちろん、彼女の個人情報を得ることが可能だ。例えば、旅館に1人で住んでいるのか、他に同居人はいるのか、契約に際しての印鑑証明や住民票などから正確な生年月日もわかる。もちろん連絡先の電話番号なども把握できるのである。これらも地面師たちの下準備の一環なのだという。

積水ハウス地面師詐欺事件の経緯

積水ハウス地面師詐欺事件の詐欺成功要因

この詐欺事件が成功した要因というのは、とりも直さず積水ハウス側のミスが複数重なったことに尽きる。

地面師グループ達の詳細な計画はあったにしても、事件の詳細を辿っていくと、地面師グループ側にも何度もミス、すなわち詐欺が発覚してもおかしくない場面があるのだ。

逆に言えば、その地面師グループ側のミスをはじめ、確認作業を怠ったことによる積水ハウス側の杜撰さが浮かび上がってくるのである。

事件当時の積水ハウスグループのトップは会長兼CEOの和田勇と社長兼COOの阿部俊則という経営体制であった。このうち詐欺事件に関わっているのは阿部社長のほうで、会長の和田は事件との関わりはない。

後に社内クーデターが起こり、和田会長は辞任に追い込まれるのだが、このクーデター事件のあとに和田会長は地面師詐欺事件に関して次のように語っている。

＜和田元会長の地面師詐欺事件がなぜ起こったかの意見＞

• 不動産取引の基本がまるで無視されていた。中間業者を挟んだこともおかしいし、ペーパーカンパニーと取引することも不可解。それ以上におかしいのは、何度も警告が出ていたのに、地主の本人確認をしていないこと。
• 契約した後、本物の地主から「私は取引をしていない」という書面が来とったんです。しかも、内容証明郵便で送られてきた。地主本人を名乗る内容証明が来たら、自分たちが誰と契約したのか、それをしっかり確認するものだ。ところが担当者たちは内容証明をみんな無視してしまった。
• 内容証明を送ってきた地主に接触すれば、自分たちが契約した相手が詐欺師とわかったはず。
• 内容証明を『怪文書』扱いしてしまった。あげくの果てに49億円を支払った本決済の日を二ヶ月近くも前倒してしまった。

すべて真っ当な意見である。

和田会長の真っ当な振り返りを待つまでもなく、積水ハウスの当時の幹部たちには、詐欺事件を見抜くチャンスは何度もあった。

前項の事件の経緯を再確認しながら、積水ハウス側のミスを列挙していこう。

• 地面師に対する一般的な対策として行われる「近隣の人々への確認」を省略してしまった。この確認は、取引を進める「所有者」の写真を周辺の住民や知り合いに見せ、本人かどうかを確かめる方法である。実際の所有者は、その旅館での生涯を過ごしており、地域の人々にはよく知られていた。しかし、この重要な手続きをスキップしてしまったのだ。
• とにかく本人確認をしなければならない場面が多々あった。地主が自分の住所の番地以降の数字を間違えた、権利証の一部がカラーコピーさった、中間会社がペーパーカンパニーに変わった、二人のブローカーが抗議に来た、「仲介業者が逃げている」との子会社社長からの忠告があった、地主が内覧会に姿を現さなかった、地主が自分の誕生日と干支を間違えた、など。これらの不審な場面でも積水ハウス側はことごとく本人確認をスルーしてしまっている。
• 積水ハウス社内の人間が一度も真の地主に面会することなく、阿部社長の現地調査が行われてしまった。社内で社長が現地視察したことの意味は大きく、この案件は現場に必須案件との認識を強くさせてしまった。
• 土地の購入に関する稟議書の確認過程で、4人の審査者をスキップし、事前に現地を訪れていた社長が先行して認可を出してしまった。全審査者の署名が完了したのは、手付金が支払われた後だったとの情報もある。その時の不動産部長の黒田氏は「この取引には問題がある」と繰り返し指摘していた。しかし、社長の阿部俊則や東京マンション事業部の三谷常務は、取引先の疑わしい情報を隠して、最後には黒田部長に署名をさせたのだ。
• 積水ハウスが手付金の支払いと仮登記を完了した後、実際の土地所有者から「売買契約は結んでいないし、仮登記も無効」という内容証明が4通届いた。驚くべきことに、その中の1通には印鑑登録カードの番号が記されていたが、積水ハウスはこれを土地の取引を知った第三者の妨害と判断し、偽の所有者からの公文書ではないとの確約書を取得するだけの対応をとった。当時、実際の土地所有者は長期入院中で、面会が制限されていたという事実が、「どのようにして登記の確認や内容証明の作成が可能だったのか」という疑問を生む要因となり、積水ハウスが真の通知として受け取らなかった背景となっている。
• 積水ハウスは、内容証明を外部からの妨害と判断し、対応策として残代金の支払い日を約2ヶ月前倒しして6月1日に設定した。しかし、6月1日、決済後に物件封鎖のために「海喜館」に待機していた積水ハウスの担当者が不法侵入者として警察署への同行を要請されたにもかかわらず、この時点で残金の支払い手続きが進行中だったため、積水ハウス側はこれをさらなる妨害と誤解し、手続きをそのまま進めてしまった。

まさにミスのオンパレードである。

あり得ないほどのミスの連発ぶりから、積水ハウスの担当者は実は、取引の相手方が地面師であったと知っていたという説もあるようだ。

都市伝説的な説というわけでもなく、『保身ー積水ハウス、クーデターの深層』のなかで著者の藤岡氏が、積水ハウス東京マンション事業部の元社員達への取材のなかで当事者たちが語っていることなのである。

「そもそもデベロッパーの用地取得の担当者で海喜館のことを知らない者は少なくとも東京にはいません。そんな好物件を東京マンション事業部がほっとくと思いますか。ずいぶん前から地主の海老澤にアプローチしていました。つまり東京マンション事業部には、本物の海老澤に会ったことのある人間が複数人存在していたのです。・・・東京マンション事業部はこの内の少なくとも二人に対して面通しをしている。小田が交渉している地主の写真を見せて、本物かどうか確認したのです・・・（結果は）『偽物だ』と伝えられたのです」

信じられない証言である。しかし、信ぴょう性が低いと言い切れない面もあるだろう。

では、なぜ積水ハウスはそれを知っていて取引をしてしまったのか？について興味の有る方はこちらをどうぞ。

『保身ー積水ハウス、クーデターの深層』

この本で言っていることが意外に真実なのかもしれない。巨大組織というものは、実にそういう不祥事をたくさん起こしているわけだから、あながち間違っていないかもしれないとの感想を持ったとだけ言っておく。

積水ハウスの地面師事件の地面師グループたち

参考文献

『地面師』（森功著）

『保身』（藤岡雅著）