プロ対一般消費者の不動産取引（契約）において、知見の差は歴然で、一般消費者は圧倒的に不利です。そこで本サイトでは、不動産取引に関する基礎知識をわかりやすく解説したいと思います。
今回取り上げるのは、宅地建物取引業法第３５条の「重要事項説明」です。
「重要事項説明」はさまざまなものがありますが、当サイトでとくに強調しているハザードマップの警戒区域の確認は注意が必要です。
マンションか一戸建てか、または、購入か賃貸かなどにかかわらず、住居を選定する時は、自治体が発行するハザードマップで警戒区域の確認が必須です。また宅地建物取引業者は、不動産取引（契約）においてその説明をしなければなりません。これは、宅地建物取引業法に定められた「重要事項の説明」に該当します。
不動産取引の流れ
一戸建てかマンションかを問わず住む物件を見つけたら、宅地建物取引業者に「買いたい」「借りたい」という申し込みをします。
一般消費者は、住居の購買あるいは賃借を検討して対象物件を決めると、宅地建物取引業者に申し込みをします。その後、契約を締結することになります。
宅地建物取引業者の「重要事項説明」
宅地建物取引業者との売買契約あるいは賃貸契約を進めるにあたり、第一ステップで必ずチェックしていただきたいのが「重要事項説明」の有無です。
宅地建物取引業法は第３５条第２項において、宅地もしくは建物の売買、賃貸の当事者に対して、その対象物件の重要事項説明の義務を宅地建物取引業者に課しています。
「重要事項説明」とは、物件や取引条件に関する詳細情報・注意事項を事前に買主へ共有することです。そして、これをまとめたものが重要事項説明書で、宅地建物取引業者は、不動産取引に際し、これを説明することが義務付けられています。
その目的は、購入者あるいは賃借人が、意思決定に先立ち宅地建物に関する情報や取引の条件を理解し、誤った認識に基づいて契約を結ぶことを回避するというものです。
もし、この説明がなければ、不動産取引従事者として「重要事項説明」の告知義務違反をしていることになります。
「重要事項説明」は、大きく分けると３種類あります。
① 物件に関する事項
登記事項、法令制限の概要、私道に関する負担、宅地造成の工事完了時における形状・構造等に関する事項、区分所有建物の場合の敷地に関する権利、共用部分に関する規約等の定めなどがこれに該当します。
② 取引条件に関する事項
代金、交換差金および借賃以外に授受される金銭、契約の解除に関する事項
損害賠償額の予定または違約金に関する事項、瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要などがこれに該当します。
③ その他の事項
国土交通省令・内閣府令で定める事項や割賦販売に係る事項が該当します。
宅地建物取引業法（重要事項の説明等）
第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
一 当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあつては、その名称）
二 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別（当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。）に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
三 当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項
四 飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況（これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項）
五 当該宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令・内閣府令で定める事項
六 当該建物が建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第二条第一項に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第四項に規定する共用部分に関する規約の定めその他の一棟の建物又はその敷地（一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又はこれに関する権利がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、その土地を含む。）に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で契約内容の別に応じて国土交通省令・内閣府令で定めるもの
六の二 当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項
イ 建物状況調査（実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。）を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要
ロ 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況
七 代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的
八 契約の解除に関する事項
九 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
十 第四十一条第一項に規定する手付金等を受領しようとする場合における同条又は第四十一条の二の規定による措置の概要
十一 支払金又は預り金（宅地建物取引業者の相手方等からその取引の対象となる宅地又は建物に関し受領する代金、交換差金、借賃その他の金銭（第四十一条第一項又は第四十一条の二第一項の規定により保全の措置が講ぜられている手付金等を除く。）であつて国土交通省令・内閣府令で定めるものをいう。第六十四条の三第二項第一号において同じ。）を受領しようとする場合において、同号の規定による保証の措置その他国土交通省令・内閣府令で定める保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要
十二 代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあつせんの内容及び当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
十三 当該宅地又は建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要
十四 その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事項
イ 事業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合 国土交通省令・内閣府令
ロ イに規定する事項以外の事項を定める場合 国土交通省令
２ 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の割賦販売（代金の全部又は一部について、目的物の引渡し後一年以上の期間にわたり、かつ、二回以上に分割して受領することを条件として販売することをいう。以下同じ。）の相手方に対して、その者が取得しようとする宅地又は建物に関し、その割賦販売の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、前項各号に掲げる事項のほか、次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
一 現金販売価格（宅地又は建物の引渡しまでにその代金の全額を受領する場合の価格をいう。）
二 割賦販売価格（割賦販売の方法により販売する場合の価格をいう。）
三 宅地又は建物の引渡しまでに支払う金銭の額及び賦払金（割賦販売の契約に基づく各回ごとの代金の支払分で目的物の引渡し後のものをいう。第四十二条第一項において同じ。）の額並びにその支払の時期及び方法
３ 宅地建物取引業者は、宅地又は建物に係る信託（当該宅地建物取引業者を委託者とするものに限る。）の受益権の売主となる場合における売買の相手方に対して、その者が取得しようとしている信託の受益権に係る信託財産である宅地又は建物に関し、その売買の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。ただし、その売買の相手方の利益の保護のため支障を生ずることがない場合として国土交通省令で定める場合は、この限りでない。
一 当該信託財産である宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあつては、その名称）
二 当該信託財産である宅地又は建物に係る都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で政令で定めるものに関する事項の概要
三 当該信託財産である宅地又は建物に係る私道に関する負担に関する事項
四 当該信託財産である宅地又は建物に係る飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況（これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項）
五 当該信託財産である宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令で定める事項
六 当該信託財産である建物が建物の区分所有等に関する法律第二条第一項に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第四項に規定する共用部分に関する規約の定めその他の一棟の建物又はその敷地（一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又はこれに関する権利がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、その土地を含む。）に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で国土交通省令で定めるもの
七 その他当該信託の受益権の売買の相手方の利益の保護の必要性を勘案して国土交通省令で定める事項
４ 宅地建物取引士は、前三項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。
５ 第一項から第三項までの書面の交付に当たつては、宅地建物取引士は、当該書面に記名しなければならない。
６ 次の表の第一欄に掲げる者が宅地建物取引業者である場合においては、同表の第二欄に掲げる規定の適用については、これらの規定中同表の第三欄に掲げる字句は、それぞれ同表の第四欄に掲げる字句とし、前二項の規定は、適用しない。
宅地建物取引業者の相手方等
第一項
宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項
少なくとも次に掲げる事項
交付して説明をさせなければ
交付しなければ
第二項に規定する宅地又は建物の割賦販売の相手方
第二項
宅地建物取引士をして、前項各号に掲げる事項のほか、次に掲げる事項について、これらの事項
前項各号に掲げる事項のほか、次に掲げる事項
交付して説明をさせなければ
交付しなければ
７ 宅地建物取引業者は、前項の規定により読み替えて適用する第一項又は第二項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない。
８ 宅地建物取引業者は、第一項から第三項までの規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、第一項に規定する宅地建物取引業者の相手方等、第二項に規定する宅地若しくは建物の割賦販売の相手方又は第三項に規定する売買の相手方の承諾を得て、宅地建物取引士に、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法であつて第五項の規定による措置に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供させることができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該宅地建物取引士に当該書面を交付させたものとみなし、同項の規定は、適用しない。
９ 宅地建物取引業者は、第六項の規定により読み替えて適用する第一項又は第二項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、第六項の規定により読み替えて適用する第一項に規定する宅地建物取引業者の相手方等である宅地建物取引業者又は第六項の規定により読み替えて適用する第二項に規定する宅地若しくは建物の割賦販売の相手方である宅地建物取引業者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法であつて第七項の規定による措置に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供することができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該書面を交付したものとみなし、同項の規定は、適用しない。
（供託所等に関する説明）
第三十五条の二 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等（宅地建物取引業者に該当する者を除く。）に対して、当該売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、当該宅地建物取引業者が第六十四条の二第一項の規定により指定を受けた一般社団法人の社員でないときは第一号に掲げる事項について、当該宅地建物取引業者が同項の規定により指定を受けた一般社団法人の社員であるときは、第六十四条の八第一項の規定により国土交通大臣の指定する弁済業務開始日前においては第一号及び第二号に掲げる事項について、当該弁済業務開始日以後においては第二号に掲げる事項について説明をするようにしなければならない。
一 営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及びその所在地
二 社員である旨、当該一般社団法人の名称、住所及び事務所の所在地並びに第六十四条の七第二項の供託所及びその所在地
ハザードマップの警戒区域は「重要事項説明」に該当する
当サイトでは、マンションか一戸建てか、または、購入か賃貸かなどにかかわらず、住居を選定する時は、自治体が発行するハザードマップを必ず確認することを強調してきました。
とくに警戒区域の確認が必須です。また宅地建物取引業者は、不動産取引（契約）においてその説明をしなければなりません。これは、宅地建物取引業法に定められた「重要事項の説明」に該当します。
地盤の強弱や浸水リスク等の水害リスクは、自治体発行のハザードマップで誰でも認識することができるので、みなさんには、住居を選ぶ際に主体的に調べてほしいと思います。
地震や浸水等の自然災害は、建物への影響だけではなく、生命に関わるものです。ですから当サイトでは、自らの生命は自ら守るという強い意志をもって、マンション等の選定も行てください、ということを繰り返し述べています。
なかでもハザードマップの警戒区域は、「確認必須」と認識すべきものです。なぜなら、現時点で、宅地建物取引業者に義務付けられる「重要事項説明」に含まれているからです。
先述の「重要事項説明」の③その他の事項（国土交通省令・内閣府令で定める事項）がこれに該当します。
ですから、不動産の売買契約や賃貸借契約に先立って行われる宅地建物取引業者の「重要事項説明」のなかで、その説明を最後まで聞いて、土砂災害や津波災害、ハザードマップの説明がなければ、「災害の危険がないことを説明してください」と申し入れをしましょう。
自治体によっては、ハザードマップ等の提供とともに、下記のように宅地建物取引業者に対してハザードマップの警戒区域が「重要事項説明」として説明しなければならない旨を注意喚起している自治体もあります。
しかし、注意喚起をしていない自治体もあり、さらに言えば、宅地建物取引業者によっては、ハザードマップの警戒区域を「重要事項説明」として説明しない業者もあるので、注意が必要です。
出典・千葉県市川市ハザードマップ
ハザードマップの警戒区域が「重要事項説明」に該当する法的根拠
宅地建物取引業法は第３５条第２項において、宅地もしくは建物の売買、賃貸の当事者に対して、その対象物件の重要事項説明の義務を宅地建物取引業者に課していますが、この条項に関わる政令において、宅地建物取引業者に対して法令に基づく制限の概要を説明する義務を課しています。
そこには、対象不動産が下記の①～③に存するかどうかの説明、確認が含まれます。
①土砂災害警戒区域
②津波災害警戒区域
③水防法施行規則に基づくハザードマップの警戒区域
ハザードマップの警戒区域を「重要事項説明」として説明しない業者に対しては、「災害の危険がないことを説明してください」と申し入れをしましょう。
一般消費者から、このような発言を受ける宅地建物取引業者は、不動産取引に関する国家資格を有するプロとして失格です。この場合、契約そのものを見直したほうがよいかもしれません。それほど、この「重要事項説明」は、プロとしての能力を図る上でも、あなたが住居の契約を取り交わす上でも、とても重要なポイントです。
ハザードマップの作成自体にも法的根拠があった
千葉県市川市が、宅地建物取引業者への注意喚起をしているように、現在の宅地建物取引業法施行規則では、宅地建物取引業者の「重要事項説明」のなかに「水防法に基づき市町村が作成したハザードマップにおける住宅の所在地」の説明が義務付けられています。
水防法第１４条は、洪水予報河川がはん濫した場合に浸水が予想される区域を浸水想定区域として指定することを義務付けています。これを受けて、水防法第１５条第４項は、浸水想定区域での円滑かつ迅速な避難を確保するために、住民への周知を目的にハザードマップ等の印刷物の配布等の必要な措置を講じなければならないことを定めています。
国土交通省が公表している「水害ハザードマップ作成の手引き（平成２８年４ 月）」の冒頭には、「平成２７年の水防法改正により、国、都道府県又は市町村は想定し得る最大規模の降雨・高潮に対応した浸水想定を実施し、市町村はこれに応じた避難方法等を住民等に適切に周知するためにハザードマップを作成することが必要となった」と明記されています。
各自治体がハザードマップ等を住民に開示しているのも、このような水防法の改正によって、「想定し得る最大規模の降雨・高潮に対応した浸水想定を実施し、市町村はこれに応じた避難方法等を住民等に適切に周知する」という法的根拠と目的があるのです。
契約時の「重要事項説明」の際に注意すべきこと（まとめ）
◆宅地建物取引業者の「重要事項説明」にはさまざまなものがあるが、対象不動産が①土砂災害警戒区域、②津波災害警戒区域、③水防法施行規則に基づくハザードマップの警戒区域に存するかどうかの説明、確認が含まれることを知っておこう！
◆ハザードマップの警戒区域に関する事項等を説明していない業者があるので注意！
不動産の契約時の「重要事項説明」の際に、ハザードマップの警戒区域等の説明しない業者に対しては、「災害の危険がないことを説明してください」と申し入れをしましょう。
◆しかし、上記の説明があったとしても、①～③のリスクを判断するのはあなたです。「重要事項の説明」が法律に定められている意味を理解してから説明を受けて、後悔しない判断をしていただきたいと切に願います。
◆地盤の強弱や浸水リスク等の水害リスクは、自治体発行のハザードマップで確認することができます。
◆地震や浸水等の自然災害は、建物への影響だけではなく、生命に関わるものです。自らの生命は自ら守るという強い意志をもって、住居を選定しましょう。
